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1.はじめに
不動産投資の収益の種類は二つあります。
ひとつはインカムゲイン。
そして、もうひとつがキャピタルゲインです。
このふたつは、それぞれ収益に対する考え方や利益の上げ方、税金が異なります。
これから不動産投資を始めようと考えている投資初心者は、その違いをしっかり理解しておきましょう。
2.不動産投資収益の種類
不動産投資の収益の種類はインカムゲインとキャピタルゲインの2つあります。
インカムゲインとは、資産を保有することで得られる収益のことです。「定期的に入ってくる収入」、「所得」という意味がインカムです。
インカムゲインの特徴は、得られる利益は少額でも、安定した利益を得ることが可能であることがあげられます。投資元本が減りづらく、保有している限り、損失を被りづらいという点で、魅力のある収益方法になります。
それに対してキャピタルゲインは、保有している資産の価格が値上がりすることによって得られる収益（売買差益）のことです。キャピタルは「資本」「資金」「元金」という意味です。
この資産とは土地や建物、株式や債券のなどの有価証券、絵画、貴金属、ゴルフの会員権などが含まれます。
一般的に、価格が変動するものを安く購入して、高くなった時に売却して得られる値上がり益をすべてキャピタルゲインといいます。
これに対して、高くなることを予想して購入した資産が値下がりしたところで売却してしまい、損失が出た場合はキャピタルロスといいます。
では、次に不動産投資におけるインカムゲインとキャピタルゲインについて解説します。
2-1.不動産投資のインカムゲインは家賃収入
不動産投資でのインカムゲインは、家賃収入を指します。不動産投資は、上手に運用を続ければ、このインカムゲインにより一生安定した収入を得られるので、インカムゲインの収入源を持つことで、老後の生活も安定したものになります。
不動産投資のインカムゲインは家賃収入になるので、1回あたりの収入金額は大きくありませんが、毎月決まった金額を長期にわたって継続して得ることができる点が魅力的です。
また、家賃は物件価格ほど価格の上下がないため、比較的収入が安定しています。これから不動産投資を考えている人にとっては、インカムゲインを目的とした投資がおすすめです。
2-2.不動産投資のキャピタルゲインは売買益狙い
インカムゲインに対して不動産投資のキャピタルゲインは、保有している資産の価格が値上がりすることによって得られる収益（売買差益）のことです。
不動産投資においては、立地条件と適切な管理・運営がキャピタルゲインにつながります。
具体的な例としては、マンション購入時の値段より高く売却することで得られる利益がキャピタルゲインになります。インカムゲインと比較すると、大きな金額の利益を得られる可能性が高いのですが、同時に投資元本自体が減ってしまうために損失が出るというリスクもあります。
また、短期での売買では高い税金がかかるので、税金を差し引くと利益が残らない可能性もあります。
家賃収入であるインカムゲインの安定性や成長性、収益性が確かであれば、その土地や建物の価値は上がり、売却時に大きなキャピタルゲインを得られるので、そうした好条件の物件を購入するためにも、土地の立地条件などに詳しい専門家などに相談しながら、税金対策を含めて不動産運用を検討するとよいでしょう。
3.「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の税金について
インカムゲインとキャピタルゲインは、資産の種類や個人か法人かによって税率が異なります。
ここでは、個人が不動産投資を行う場合の税金についてお話しします。
まず、家賃収入で得られるインカムゲインの場合、個人の給与や年金収入などにかかる所得税率によって異なりますので、5〜45%となります。
収益から修繕費用、修繕積立金などの必要経費を差し引いた額に対して課税されます。年間の不動産所得が20万円以下であるなら、申告は不要です。
それに対してキャピタルゲインは短期所有と長期所有で税率が大きく異なります。5年未満の短期所有では税率は39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）となりますが、5年以上の長期所有の場合は税率20.315%（所得税15.315＋住民税5%）となります。
短期所有の方が長期保有よりも税率が高いので、利益がマイナスになる可能性がより高くなるのでリスクが高いと言えます。
4.不動産投資の収益種類とは｜インカムゲイン、キャピタルゲインってなに？のまとめ
今回の記事では、不動産投資の収益の種類としてインカムゲインとキャピタルゲインについてお話をしました。
不動産投資におけるキャピタルゲイン狙いは、儲かるときは非常に大きな利益を得られる反面、高い税率が課されることもあり、リスクが高いと言えます。売却時に仲介手数料などもかかるので、少しの売買えきが出た程度では、経費を差し引くと利益がまったく残らないということにもなりかねないことを知っておく必要があります。
そうしたリスクの高いキャピタルゲイン狙いの不動産投資より、毎月入ってくる家賃収入のインカムゲインを中心に考えていくことが収益を安定させる上では現実的と言えるでしょう。
不動産投資をこれから始めようと考えている投資初心者であれば、物件を所有している限り安定して入ってくる家賃収入が得られる物件選びや投資計画を立てながら、不動産投資について勉強をしていくことをおすすめします。
